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租賃合同的法律風險防控
隨著現(xiàn)今租賃市場的日益活躍，租賃合同成為市場交易中最活躍的合同之一，但其中的法律風險常不能被當事人重視到而引發(fā)了一系列的爭議，給當事人帶來了經濟損失。
基本案情：我司將一地塊租借給A司使用，租賃期為八年。A司將地塊轉租給B司。合同到期后，B司不搬離場地，且欠A司數(shù)月租金。A司將B司訴之法院，我司是地塊的所有權人，與本案有直接的利害關系，法院追加為第三人。原告要求被告支付拖欠租金且搬離場地歸還地塊。
本案的爭議的焦點是支付租金及合同到期后場地返還。筆者反思整個合同簽訂履行全過程，確實存在著瑕疵。下面僅是筆者對租賃合同瑕疵的個人分析，希望能為將來租賃性質的合同簽訂降低法律風險，提供一定的參考作用。
一、租賃合同的概念
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同中交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。租賃合同是轉移使用權的合同。顧名思議，僅發(fā)生財產使用收益權的轉移，不失財產所有權。承租人使用完畢后，仍應交還財產，無權對之處分。
二、常見租賃合同條款在訂立時存在的瑕疵及風險
筆者將工作實踐中所經歷的多份租賃合同的條款和上述案例的條款進行了對比，分析，總結，將最容易引發(fā)合同糾紛的瑕疵條款進行列明如下：
1.租賃范圍不夠明確。在筆者經歷的一份場地和岸線租賃合同中，僅約定棧橋、墩子及碼頭邊沿線長度。無細節(jié)的描述，無示意圖示表明確切的租賃范圍，約定范圍不明導致這成為雙方爭議之一。租賃合同中最基本的標的物條款不明確，給合同埋下了風險。導致雙方權利義務不明確，引發(fā)糾紛的。
2.場地出租無交接的書面手續(xù)留存。標的物的交接狀態(tài)不明確，無法辨別何物是原先存在的，何物是后添附的，是否可以拆解等等，引起在合同終止的歸還狀態(tài)的不確定性。
3.租賃期限過長。例如上述案例中合同租期長達八年，導致合同雙方當事人受合同拘束的狀況長期不能改變，從而不利于保護當事人的權益和發(fā)揮財產的效用。
4.不重視轉租條款的內容。訂立禁止轉租條款，但實際上發(fā)生轉租事實。對轉租方的選擇未做任何的前期調查。從本案可以看出，對真正實際承租人的資產和信用情況不明，導致了長期拖欠租金行為的發(fā)生及不肯歸還標的物的行為。
5.押金條款約定、違約金約定數(shù)額較低。換句話說，就是違約成本過低，承租人繼續(xù)使用標的物得來的利益，遠遠大于違約金，無畏違約行為。
6.在合同履行過程中，對承租人要對租賃物狀態(tài)改變的請求，無明確無書面、肯定的回復，以導致默認了承租人的行為。在合同終止時對標的物的狀態(tài)確認上遇到了障礙。這是出租人在合同履行過程中，對租賃物的狀態(tài)控制不善，導致風險的產生。
7.通常為合同執(zhí)行，出租人會與實際承租人另簽訂租賃合同，如辦理某許可證所需，常常會有一個三方協(xié)議的存在。且不說三方協(xié)議的有效性存在爭議，但一個標的物出現(xiàn)了兩份租賃合同，就不符合法律規(guī)定。這也是上述案例中導致我司以第三人身份參加訴訟的主要導火索。
三、以后簽訂租賃合同所需注意事項
1.租賃期限不宜過長。租賃期限是租賃合同的主要內容之一，租賃合同的期限原則上由租賃合同當事人約定�！逗贤ā返�214條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效�！薄白赓U期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年�！弊赓U期限過長會導致承租雙方的狀態(tài)長時間不能改變，不利于新情況的發(fā)生，調整合同的相關條款。承租人在訂立租賃期限條款時，應結合自身的具體情況，合理確定租期。待合同終止后，雙方均有意，可以續(xù)訂，及時修訂上份合同中的缺陷之處。
2.對租賃物的描述清晰準確，做好交接書面確認。在合同中要有具體的條款對租賃物的相關屬性做出明確的規(guī)定，這些內容主要涉及租賃物的名稱、租賃物的數(shù)量、性質、用途等涉及到可能影響合同效力的問題，尤其應規(guī)定所租賃的財產應具備承租方所擬使用的目的，避免因雙方對租賃物的特性和用途理解上的分歧而影響合同的效力，利于防止索賠時，出現(xiàn)糾紛。若是出租時應履行特別程序或準備的出租物，應事先辦理相關手續(xù)，如1995年建設部規(guī)章《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：房屋租賃實行登記備案制度。
3.謹慎選擇合同承租方，盡量避免訂立轉租條款。對方當事人的履約能力及資信狀況對租賃合同的履行是至關重要的。在合同訂立前，要了解對方資信情況，可以通過查看其營業(yè)執(zhí)照，了解注冊資金、經營范圍、企業(yè)經濟性質，可到當?shù)毓ど绦姓芾頇C關去查詢，或通過對方的老客戶，從側面了解對方的資信狀況。在合同簽字蓋章時應及時審查合同上的承租人是否與簽字蓋章的姓名或名稱一致。確信對方具有履約能力，商業(yè)信譽良好，合同履行較有保障才能與之簽約。
4.明確租金支付條款，發(fā)現(xiàn)違約立即采取措施。租金條款可能發(fā)生爭議的情形主要為承租人拒付租金或延付租金，為了及時彌補因承租人違約行為而造成的損害后果，出租人應在合同中明確承租人支付租金的時間和方式，并對其拒付租金或延付租金時可以采取的救濟措施作較為具體的規(guī)定，《合同法》規(guī)定對承租人無正當理由拒付租金或延付租金時，經出租人催告后的合理期限內，承租人仍不支付時，出租人可以解除合同。這是一項法定解釋權，但要注意的是，對于什么才是“合理期限”法律并未明確，出租方可以事先在合同中訂明這一期限。
法律對此另有規(guī)定的依法律的特別規(guī)定，例如根據《城市私有房屋管理規(guī)定》，承租人累計6個月拒不交納租金的，出租人有權解除合同。應依據法律規(guī)定訂立合同條款。 5.加大違約成本的約定，守約者的保護力度增加。合同中應該對可能出現(xiàn)的違約情形，規(guī)定具體違約責任的承擔方式、違約金或是損失賠償金的計算方法，避免簡單地陳述“如果承租方違約應承擔違約責任”的高度概括性條款，以免在發(fā)生合同糾紛時對承租人如何承擔違約責任產生爭議。最高人民法院關于〈適用中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)中第二十九中關于違約責任的約定中“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般會認定為”過分高于造成的損失。人民法院可能不予以支持，所以在訂立違約責任條款時，應注意違約金比例不予過高。
6.合理選擇管轄地。該條款常會被忽視，但管轄地的合理選擇對合同糾紛的順利解決有較大影響。不管是仲裁，或是法院管轄，應從便利訴訟及降低合同爭議解決成本的角度，綜合合同的具體內容選擇合同的簽訂地、履行地、被告住所地、原告住所地、不動產所在地等與合同密切相關的地點的法院管轄。
7.關注時效特殊性。根據《民法通則》第一百三十五條規(guī)定，通常當事人向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效為二年。但《民法通則》第136條規(guī)定訴訟時效期間為1年的情況包含延付或者拒付租金。應積極跟蹤合同的履約過程，發(fā)現(xiàn)有延付或拒付租金情況時，應及時向對方發(fā)出通知函或催討函或提起相關的訴訟，確保時效內積極行使該合法權利。
8.重視在履約過程中對合同相對方財產狀態(tài)的關注，及時采取財產保全手續(xù)，有助于執(zhí)行程序的開展。通常在租賃糾紛中，因為合同相對方不能按時支付租金，拖欠租金數(shù)額較大而訴之法院，因訴訟期限較長，承租人可能通過各種手段隱匿財產，損害出租人的利益。我國《民事訴訟法》專章規(guī)定的財產保全制度，就是為了防止當事人在起訴法院后，可能遭受難以彌補的損害而要求法院對承租人的財產進行查封、扣押、凍結等，防止承租方惡意轉移財產。這時就需要出租人能提供被執(zhí)行財產線索，若無，法院無法啟動保全措施，即便出租人在訴訟中取得勝訴，因出租人無法向法院提供相應的財產線索，最終導致執(zhí)行無法開展，出租人的收取租金的權益仍無法得到保障。所以在合同履行過程中和發(fā)生訴訟后，出租人應積極關注并收集承租人的財產信息，也是為將來發(fā)生爭議做好訴訟準備。
9.做好合同履行過程中的各類證據材料的收集工作。在合同履行中合同文本、補充協(xié)議、會議紀要、雙方的郵件、傳真來往，每月租金的支付憑證，各類帶有公章的各類文件等都是合同履行的重要證據。在平時的工作中一定要做好留存，若在將來爭議發(fā)生時，都是重要的證據。這也需要合同經辦人及合同履行人提升證據意識，多為公司保存一些證據資料，形成嚴謹?shù)淖C據鏈，使自己成為訴訟的主動者，為公司挽回更多的損失。
四、結語
筆者通過實踐中經歷的真實案例的真實感受和客觀分析現(xiàn)租賃合同條款的瑕疵點，讓讀者了解到如何降低租賃合同法律風險，即從訂立時對租賃合同風險把控和履約過程中的時時跟蹤。當然這僅僅只是筆者工作實踐的體會，目的是能讓讀者從中吸取一點經驗，在將來的工作和生活中，都不要因合同條款的不完善或合同履行中過程出現(xiàn)了問題而引發(fā)經濟損失，這對企業(yè)的健康發(fā)展來說，具有十發(fā)重要的意義。
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